Aidat ve Ortak Gider
Apartman ve site yönetimlerinde ortak giderler ve aidatlara ilişkin düzenleme Kat Mülkiyeti Kanununun 20. Maddesiyle yapılmıştır. Bu maddeye göre bir site veya apartmanda ev sahibi olanlardan her biri kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi gibi ortak giderlerden eşit olarak sorumludur. Bu giderlerin yanında ortak kullanım alanlarının bakım, onarım, güçlendirme gibi giderler ve yönetici maaşı gibi giderlerden ise kendi arsa payı oranında sorumludurlar. Kat mülkiyeti Kanunun 20. Maddesinde ortak giderler şu şekilde ifade edilmektedir:
“Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça:
- a) Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak;
- b) Ana gayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında; katılmakla yükümlüdür.”
Kat mülkiyeti Kanununa göre kat maliklerinden hiçbiri ortak kullanım alanlarını kullanmadığını, kendi bağımsız alanı nedeniyle ortak alanları kullanmaya ihtiyacı olmadığını beyan ederek ortak gider ve avans ödemesinden kaçınamaz.
Bir site ya da apartmanda yaşayan kat malikleri bağımsız bölümler, eklentiler ve ortak yerleri kullanırken diğer kullanıcıları rahatsız etmemek ve haklarını çiğnememekle yükümlüdürler. Kat malikleriyle birlikte aynı sorumluluğa kiracılar ve bu bölümlerden herhangi bir şekilde devamlı olarak faydalananlar da sahiptirler.
Ortak giderler ve aidatlara ilişkin tanımlamaların yapılmış olduğu Kat Mülkiyeti Kanununda ayrıca bu kurallara uyulmadığı ve gerekli ödemelerin yapılmadığı durumlarda uygulanabilecek yaptırımlara da yer verilmiştir. Bu kanunun 20. maddesine göre ortak giderler yönünden payına düşen ödemeyi gerçekleştirmeyen kat malikleri için diğer kat maliklerinden biri ya da yönetici tarafından dava açılabilmekte veya icra takibi başlatılabilmektedir. Bu durum kanunda şu şekilde yer bulmuştur.
“Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından, yönetim planına, bu Kanuna ve genel hükümlere göre dava açılabilir, icra takibi yapılabilir. Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür.
Birinci fıkradaki giderlere, kat maliklerinden birinin veya onun bağımsız bölümünden herhangi bir suretle faydalanan kişinin kusurlu bir hareketi sebep olmuşsa, gidere katılanların yaptıkları ödemeler için o kat malikine veya gidere sebep olanlara rücu hakları vardır.”
Apartman ve Sitelerde Yönetici ya da Yönetim Kurulu
Kat Mülkiyeti Kanununda bir ana gayrimenkulün sekiz ya da daha fazla bağımsız bölümü olması durumunda bir yönetici tayin edilmesi zorunluluk haline getirilmiştir. Sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü olan ana gayrimenkulün kat malikleri kendi aralarından ya da dışarıdan yönetici belirlemek zorundadırlar. Yönetim tek bir kişiden oluşabileceği gibi üç kişiden oluşan bir yönetim kurulu şeklinde de teşkil edilebilecektir.
Aidat ve Ortak Giderlerin Ödenmemesi Durumunda İcra Takibi
Kat malikleri tarafından aidat ve ortak giderlere katılım bir zorunluluktur. Dolayısıyla kat malikleri kurulu tarafından kararlaştırılan aidat ve ortak gider masraflarının ödenmemesi halinde site yöneticisi/yönetim kurulu ya da kat maliklerinden herhangi biri tarafından icra dairesine ilamsız icra takibi süreci başlatılabilecektir.
Aidat Borçlarına Karşı Başlatılan İcra Takibine İtiraz
Aidat borçlarına karşı başlatılan icra takiplerinde ilamsız icra takibi usulleri uygulanmaktadır. Bu nedenle ödeme emri borçluya tebliğ edildiği tarihten itibaren 7 günlük bir itiraz süresi bulunmaktadır. 7 gün içerisinde borçlu tarafından ilgili icra dairesine itiraz yapılmazsa icra takibi kesinleşecektir.
Aidat borçlarına karşı borçlu tarafından süresinde itiraz edildiğinde icra takibi duracaktır. Ancak eğer haksız bir şekilde itiraz edilerek icra takibi durdurulursa yapılan itiraza karşı dava açılması da mümkündür. Bu durumda yönetim tarafından mahkemede borç ispatlanır ve mahkeme tarafından borcun tahsiline ilişkin karar verilirse borçlu hem mahkeme giderlerini hem de icra inkâr tazminatını ödemek durumunda kalacaktır. Bu nedenle ortaya çıkan bu hukuki süreçte hakların korunabilmesi adına icra ve iflas hukukunda uzman bir avukattan destek almak tarafların faydasına olacaktır.
Kiracıların Sorumluluğu
Kat malikleri, ortak giderlerin ödenmesiyle yükümlüdür. Ancak kat maliki sahibi olduğu yeri kiraya vermişse, yapılan bir sözleşmeyle aksi kararlaştırılamadıkça bu yükümlülükler kiracı tarafından yerine getirilmelidir. Site yönetimi tarafından aidat ve ortak giderler hakkında alınan kararlara uymayan kat maliki hakkında icra takibi başlatılabileceği gibi kat maliki de kiracı hakkında icra takibi başlatabilecektir. Ancak kat malikinin icra takibi başlatabilmesi için bu ödemeleri yönetime kendisinin yapmış olması gerekmektedir. Kat maliki aidat borcunu ödemeden kiracıya karşı icra takibi başlatamayacaktır. Kiracının aidat ödeme yükümlülüğü Borçlar Kanunu Md. 341. de şe şekilde düzenlenmiştir:
“Kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında, sözleşmede aksi öngörülmemişse veya aksine yerel âdet yoksa, ısıtma, aydınlatma ve su gibi kullanma giderlerine katlanmakla yükümlüdür.
Giderlere katlanan taraf, bu giderleri ispat edici belgelerin birer örneğini, istem üzerine diğer tarafa vermek zorundadır.”
Aidat Borcunu Ödemeyen Kiracıların Tahliyesi
Kat maliki kirasını ödemeyen bir kiracının tahliyesini isteyebildiği gibi aynı şekilde ödeme zorunluluğu bulunduğu halde ortak giderlere ve aidata ilişkin sorumluluklarını yerine getirmeyen kiracının da tahliyesini isteyebilmektedir. Ancak daha önce de ifade edildiği gibi bunun için öncelikle kat malikinin bu borçları yönetime kendisinin ödemiş olması gerekmektedir. Kat malikinin kiracının tahliyesini isteyebileceği durumlar Türk Borçlar Kanunun 325. Maddesinde şu şekilde düzenlenmiştir:
“Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.”
Kat Mülkiyeti Kanunu Kapsamında Meydana Gelen Anlaşmazlıklar
Kat malikleri arasında ya da yönetici/yönetim kurulu kat malikleri arasında Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında meydana gelen uyuşmazlıkların çözümü için yetkili mahkemeler Sulh Hukuk Mahkemeleridir. Bu nedenle aidat borçları, ortak giderler ve kat malikleri kurulu tarafından alınan kararlarda ortaya çıkan uyuşmazlıklar için Sulh Hukuk Mahkemelerinde dava açılabilmektedir. Ortaya çıkan uyuşmazlıklarda tüm hukuki sürecin takip edilmesi ve hak kaybına uğranılmaması adına hukuki sürecin uzman bir avukat vasıtasıyla takip edilmesi tavsiye edilmektedir.
Daha fazla detaylı bilgi için icra hukuku sayfasını ziyaret edebilirsiniz.
